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业主知情权纠纷案件的增多应引起足够的重视

2020-04-20  浏览 次  作者:正顺

业主知情权纠纷案件的增多应引起足够的重视

                                                     文/黄友健

随着业主维权意识增强,近年来住宅小区中,不断出现业主与业委会和物业公司之间的纠纷。由于业主诉物业服务不到位、维修服务质量差、维修资金使用不规范和公共收益的失控等难以奏效,于是往往把气一股脑儿撒在小区业委会上,认为这些情况的发生就是因为业委会不作为或乱作为所致。

在居委协调下,业主们通过与业委会交流沟通有的放矢弥合分歧就会把问题解决在萌芽状态,对小区的稳定和谐,提高管理服务起到良好作用。但这种关系一旦势不两立陷入僵局,提议开会(业主大会临时会议)、投诉举报、信访诉讼等事件将会上演。如提议开会发起人首先要征求20%以上业主的响应,并要求他们提供这些业主的产证和身份证复印件,难度颇大,如起诉业委会除了要求以知情权和撤销权纠纷为由,没有原告人数限制,法院一般予以受理,其他纠纷目前概不受理。撤销权纠纷受诉讼时效一年,举证要求高的限制,故各种矛盾纠纷以知情权纠纷为由提起诉讼业委会就不足为奇了。以上海一个基层法院近2年来审理的10件业主知情权纠纷案件为例,业主的诉讼请求大多获得到了法的院支持,但也不乏被法院驳回的诉讼。以下的两个案例颇具代表性。

 

案例一:明珠城胡女士等7位业主诉请知情权获支持

2018年10月17日,上海市东新路上的明珠城胡女士等7位业主将自己小区的业委会告到上海市普陀区人民法院,提起以业主知情权纠纷为由的民事诉讼。他们作为原告共同向法院提出了诉讼请求,要求被告业委会在小区主要公告栏、每个门牌幢提示或物业管理公共区域内张贴公布维修资金和公共收益账目,包括维修资金收入、支出和结余的金额,发生物业维修、更新、改造项目和费用以及按户分摊情况,利用物业管理区域全体和部分共同部位从事停放车辆、设置广告等经营性活动获取的收入和使用情况,业主大会、业委会工作经费使用情况,维修资金使用和管理的其他有关情况,业委会的会议记录,并将上述资料原件提供原告查阅、复制。

他们诉讼的事实与理由是,因本届业委会自2016年9月以来,财务收支不透明,不按规定公开应公开的信息,导致业主合法权益受损,经与业委会多次沟通未果,故原告诉至法院,请求判如诉请。

被告业委会辩称,原告诉请中要求公开的部分信息已在小区公告栏内张贴公示。原告可在居委会的组织下有序进行查阅、复制,但维修基金账户中涉及业主隐私的个人账户不同意公开。

双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,法院组织当事人进行证据交换和质证。法院确认了原告胡女士等七位业主系上海市普陀区明珠城小区的业主,本届新湖明珠城业委会于2016年9月登记备案。小区《专项维修资金管理规约》第十条,约定业主委员会或者委托的代理记账机构每年1月、7月向全体业主公布一次下列情况:(一)维修资金收入、支出和结余的金额;(二)发生物业维修、更新、改造项目和费用以及按户分摊情况;(三)利用物业管理区域全体和部分共同部位从事停放车辆、设置广告等经营性活动而获取的收入和使用情况;(四)业主大会、业委会工作经费使用情况;(五)维修资金使用和管理的其他有关情况。以上事实,有不动产登记簿、业主大会业主委员会备案证及当事人当庭陈述等证据予以证明,法院予以了认定。

审理中,被告业委会当庭提供2016年7-12月新湖明珠城经营性收支情况明细表、2018年1-6月新湖明珠城经营性收支情况明细表、上海市房屋维修资金管理系统打印日期为2018年11月28日的《商品住宅维修资金支取汇总相关任务单清册》、物业公司重大维修报修单等材料,并称已对小区经营性收支情况、业主大会账目等通过在公告栏张贴的方式予以公开。

胡女士等七位业主表示,部分账目曾张贴公开过,当庭提供的材料亦为诉请所主张的部分内容,还需要查阅其他相关材料。

法院认为:一是、业主对建筑区划内涉及业主共有权以及共同管理权的相关事项具有知情权。被告业委会作为小区全体业主的代表,应当维护全体业主的合法权益,对涉及业主合法权益的有关信息负有公开义务。依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定,业主有权请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的:(一)建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况;(二)管理规约、业主大会议事规则,以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录;(三)物业服务合同、共有部分的使用和收益情况;(四)建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况;(五)其他应当向业主公开的情况和资料。二是、根据《上海市商品住宅专项维修资金管理办法》的规定,业主委员会或者其委托的物业服务企业应当将下列情况每半年向全体业主公布一次:(一)专项维修资金交纳、使用和结存的金额;(二)发生物业维修、更新的项目和费用以及按户分摊情况;(三)专项维修资金使用和管理的其他有关情况。三是、业主对公布的专项维修资金帐目情况有异议的,可以要求业委会和物业服务企业提供有关的费用清单、发票原件和按户分摊费用清单进行核对。

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